Coronavirus (COVID-19) y arrendamientos urbanos: ¿pueden resolverse los contratos?

CORONAVIRUS (COVID-19) Y ARRENDAMIENTOS URBANOS

Cuando una situación convulsa y extraordinaria justifica medidas jurídicas drásticas, a saber, la resolución de los contratos en el marco: Coronavirus (COVID-19) y arrendamientos urbanos.

La pandemia del Coronavirus (COVID-19) nos ha colocado a todos en una situación difícil, en particular, en cuanto a salud y economía, con personas y sectores especialmente vulnerables (por ejemplo, la relación entre Coronavirus COVID-19 y arrendamientos urbanos). De ahí, la necesidad irrefutable de ser solidarios para aunar fuerzas a fin de superar satisfactoriamente la tesitura actual.

En el despacho de abogados Vicente Díaz Lagares y Asociados somos consciente de esto y, por ese motivo, hemos iniciado una relación de colaboración con Papernest (www.papernest.es), empresa dedicada a la gestión gratuita de los contratos de suministros del hogar para particulares y empresas, fruto de la cual surge la idea de elaborar este artículo sobre Coronavirus (COVID-19) y arrendamientos urbanos, ya que uno de los sectores más afectados por el contexto actual es el de los alquileres de viviendas y locales comerciales.

Los contratos de arrendamientos urbanos, como tales, no aparecían regulados ni en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ni en el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo; y no es hasta el Real Decreto-ley 8/2020, de 31 de marzo, cuando se establecen medidas para la suspensión del pago de las rentas, ampliación del plazo de vigencia del contrato o moratoria de las deudas por impagos de la renta. Sin embargo, sigue sin decirse nada de la posibilidad de resolver los contratos de arrendamiento urbanos con motivo de la relación suscitada entre Coronavirus (COVID-19) y arrendamientos urbanos, que es el punto sobre el que queremos incidir en este artículo.

Pues bien, teniendo en cuenta lo dicho sobre Coronavirus (COVID-19) y arrendamientos urbanos, y que en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos tampoco aparece la opción de resolución del contrato de arrendamiento en casos excepcionales como el que nos ocupa; corresponde analizar la resolución de los contratos de arrendamiento por aplicación de la cláusula de rebus sic stantibus como limitación al principio de pacta sunt servanda.

El Tribunal Supremo siempre ha sido muy cauto a la hora de aplicar tal cláusula, entendiendo que sólo es de aplicación cuando estamos ante “una alteración extraordinaria de las circunstancias justo en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el de celebración”, y que ello suponga “una desproporción exorbitante de las prestaciones” por causa de “la sobrevenida de circunstancias imprevisibles”, sin que exista “otro medio para remediar el perjuicio o se carezca de previsiones revisorías de futuro» (SSTS 08/07/1991, 24/06/1993, 18/01/1996 y 27/04/2012, entre muchas).

Es cierto que desde 2014 el Alto Tribunal (SSTS 333 y 591/2014, de 30 de junio y 15 de octubre, respectivamente) se ha mostrado más abierto a la aplicación de esta cláusula. Así, los requisitos para su aplicación serían: A) Cambio de circunstancia; B) Imprevisibilidad; C) Excesiva onerosidad; D) Subsidiaridad. De este modo, actualmente se estaría entendiendo que es posible aplicar la cláusula cuando estamos ante un cambio sin culpa de las partes que causa un desequilibrio de las contraprestaciones con excesiva onerosidad para una de las partes.

Tal y como señala la doctrina, “La diferencia principal entre la fuerza mayor y la cláusula «rebus sic stantibus» reside en que la fuerza mayor imposibilita de manera absoluta el cumplimiento y ejecución de las obligaciones contractuales, mientras que la cláusula «rebus sic stantibus» permite la alteración y modificación del contenido para adecuarlo a las nuevas circunstancias, partiendo en todo momento de que el contrato, tal y como fue suscrito por las partes al momento de su perfeccionamiento, puede ser cumplido y ejecutado.

Sin embargo, “si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si ésta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución”.

En conclusión, la pretensión de resolución es posible en la relación Coronavirus (COVID-19) y arrendamientos urbanos, pero sólo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato. 

Para ésta cuestión, Coronavirus (COVID-19) y arrendamientos urbanos, o para cualquier otra relativa a la tesitura actual generada por la pandemia del Coronavirus, contacta con Vicente Díaz Lagares y Asociados haciendo clic aquí: http://vicentediazlagares.com/contacto/

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