Novedades en las reclamaciones de gastos de hipoteca El Tribunal Supremo matiza los gastos de hipoteca reclamables mediante Sentencia de 15 de marzo de 2018

Gastos de hipoteca

Desde Vicente Díaz Lagares y Asociados ya os informamos del contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de diciembre de 2015, que recogía la posibilidad de los consumidores y usuarios de reclamar los gastos de hipoteca y, en especial, los notariales y registrales, así como los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y gestoría.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 se ocupaba de la abusividad y nulidad de la cláusula contractual que repercute al consumidor y usuario todos los gastos de hipoteca.

Dicha Sentencia declaraba la abusividad de la meritada cláusula, y la posibilidad de los consumidores y usuarios de reclamar los gastos de hipoteca, no por su generalidad o falta de transparencia, como sí ocurre con la famosa cláusula suelo, sino por tratarse de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor y usuario un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada.

Además, es una cláusula que aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas tipificadas por la Ley como abusivas (art. 89.3 del T.R.L.G.D.C.U.), habida cuenta que la garantía se adopta en beneficio del prestamista.

En otras palabras, la citada cláusula es abusiva por comportar un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor y usuario (art. 82 del T.R.L.G.D.C.U.). Y adicionalmente, porque constituye una de las cláusulas abusivas específicamente recogidas en el art. 89.3 del T.R.L.G.D.C.U. De ahí, la posibilidad de los consumidores y usuarios de reclamar los gastos de hipoteca.

Por tanto, incluso cuando no resultara aplicable el art. 89.3 del T.R.L.G.D.C.U. por razones cronológicas, o por no verse regulado algunos de estos gastos por norma con rango legal, ello no excluiría su abusividad, pues merece tal sanción de conformidad con el art. 82 del T.R.L.G.D.C.U.

No obstante lo anterior, comentábamos que existían ciertas divergencias jurisprudenciales relativas a la cláusula de gastos de hipoteca. No sólo respecto a su abusividad, sino también sobre la restitución de los mismos.

Así pues, había un primer sector (el más común) que se inclina por declarar la nulidad por abusiva de la cláusula y la restitución íntegra de los gastos de hipoteca. Otro sector se inclinaba por declarar la nulidad por abusiva de la cláusula, pero improcedente la restitución de las prestaciones habidas en aplicación de la misma. Y finalmente, otro sector optaba por declarar la nulidad por abusiva de la cláusula, pero concediendo sólo la restitución de un porcentaje de los gastos de hipoteca, moderando así los efectos de la nulidad.

Pues bien, el Tribunal Supremo, mediante nueva Sentencia de fecha 15 de marzo de 2018, ha venido a precisar su Sentencia anterior de fecha 23 de diciembre de 2015, y más concretamente en relación a los gastos de hipoteca, todo lo relativo al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, indicando:

“Así pues, en lo que respecta al pago del impuesto de actos jurídicos documentados, en cuanto al derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta (art. 69 del Reglamento), será sujeto pasivo el prestatario, por indicación expresa del art. 68 del mismo Reglamento.

Y en cuanto al derecho de cuota fija, por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de papel exclusivo para uso notarial en los que se redactan la matriz y las copias autorizadas (arts. 71 y ss. del Reglamento), habrá que distinguir entre el timbre de la matriz y el de las copias autorizadas.

Respecto de la matriz, conforme al ya citado art. 68 del Reglamento y la interpretación que del mismo hace la jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, corresponde el abono del impuesto al prestatario.

Salvo en aquellos casos en que pudiera existir un pacto entre las partes sobre la distribución de los gastos notariales y registrales. Como el Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la hipoteca-, es razonable distribuir por mitad el pago del impuesto (solución que, respecto de los gastos notariales y registrales, apunta la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de abril de 2016). Mientras que, respecto de las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite, según se desprende del propio art. 68 del Reglamento.”

En definitiva, el Tribunal Supremo, mediante esta nueva Sentencia, concluye que, en la mayoría de los casos, será el consumidor y usuario (prestatario) quien asuma el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, como gastos de hipoteca, si bien no siempre y de forma automática en su totalidad.

Dicho lo anterior, antes de reclamar los gastos hipotecarios y dada las divergencias jurisprudenciales, no dudes en contactar con Vicente Díaz Lagares y Asociados para conocer su posición concreta y, en su caso, reclamar los gastos hipotecarios haciendo clic aquí.

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